Calculadora de plusvalía municipal 2026 por los dos métodos

Pagas la plusvalía por el método que dé la base menor (el objetivo, sobre el valor catastral del suelo, o el real, sobre tu ganancia, si lo pides) al tipo de tu ayuntamiento, que no puede pasar del 30 %.

Actualizado el 9 de octubre de 2026 · Cifras del ejercicio 2026 verificadas contra su fuente oficial · ver todas las cifras y sus fuentes · qué ha cambiado

Cómo se calcula

1. Fecha de devengo y años. El impuesto nace el día de la escritura o, en una herencia, el del fallecimiento (art. 109 TRLRHL). Hasta ese día se cuentan años completos, con un máximo de 20 años; por debajo del año, el coeficiente se reparte entre los meses completos (art. 107.1, 107.2 y 107.4 TRLRHL).

2. La tabla de esa fecha. La fecha de devengo decide qué coeficientes máximos se aplican:

Fuente: art. 107.4 TRLRHL · RDL 8/2023, art. 24 · RDL 29/2026, art. 10. Revisado el 8 de octubre de 2026. Son máximos legales. Cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza, sin poder superarlos. Si una ordenanza vigente supera el nuevo máximo, se aplica el máximo legal directamente hasta que la ordenanza se corrija. La columna «Desde el 1 de diciembre de 2026» es la del RDL 29/2026, art. 10, pendiente de que el Congreso lo convalide.

Si firmas desde el 1 de diciembre, manda la tabla del RDL 29/2026, art. 10, salvo que el Congreso no lo convalide antes. Mientras no se convalide, la calculadora te da las dos cuotas; si tu ordenanza fija coeficientes más bajos, su resultado es un techo.

3. Los dos métodos. El objetivo solo mira el catastro; el real, la ganancia, y se queda con la parte del suelo (art. 107.5 TRLRHL). Si vendes por lo mismo o por menos no hay sujeción, aunque tienes que declararlo (art. 104.5 TRLRHL). Para comparar se toma, en la compra y en la venta, el valor de la escritura o, si es mayor, el que haya comprobado la Administración tributaria, sin sumar gastos ni impuestos y sin actualizar por la inflación.

Fuente: art. 107.1, 107.2 y 107.4 TRLRHL · art. 107.5 TRLRHL · art. 104.5 TRLRHL. Revisado el 25 de agosto de 2026. El real prevalece solo si su base es inferior y se solicita.

4. Tipo y cuota. A la base menor se le aplica el tipo de la ordenanza, nunca superior al 30 % (art. 108.1 TRLRHL). La herramienta trae el tipo de seis capitales (los de València y Sevilla, de fuente secundaria y con aviso); en otro municipio lo escribes tú, y por encima del máximo no calcula. Paga quien vende o, en herencias y donaciones, quien recibe (art. 106 TRLRHL).

5. Herencias. Cada ayuntamiento puede bonificar hasta el 95 % de la cuota a cónyuges, descendientes y ascendientes (art. 108.4 TRLRHL), con sus condiciones; la calculadora la enseña aparte donde la ordenanza está comprobada.

Lo que no calcula: las reducciones potestativas del valor del suelo, las transmisiones anteriores al 28 de enero de 2026, los usufructos y nudas propiedades, las exenciones del artículo 105 y las bonificaciones de València y Sevilla, cuyas ordenanzas no se han podido comprobar.